Domy z daleka
Inside Housing, 13.08.2004

Wersja oryginalna

Na towarzystwa budownictwa mieszkaniowego wywierana jest ciągła presja, aby budować szybciej i wydajniej. Ale dokąd mają się one zwrócić w poszukiwaniu najlepszych rozwiązań? Rebecca Evans przyłączyła się do ekipy wysłanej przez Grupę Hyde z misją do Polski.

"Zadbany; pierwszy właściciel; niecałe 2.000 km przebiegu" – takie stwierdzenie może brzmieć, jak ogłoszenie o sprzedaży używanego samochodu. Tymczasem jest to dokonany przez Mike’a Kirka żartobliwy opis domu, który stał się ostatnio inspiracją dla Grupy Hyde do podjęcia działań w zakresie nowoczesnych metod budowy.

Londyński Dyrektor Grupy ds. rozwoju ma na myśli prefabrykowany dom wystawowy, wyprodukowany przez polską firmę BUMA w jej zakładzie w Krakowie. Ten dom, stojący sobie na działce oddalonej o około 10 km od centrum miasta wcale nie wygląda jak obiekt, który do tej pory był osiem razy montowany i rozbierany na różnych placach budowy. Z pewnością można byłoby oczekiwać większego stopnia zużycia, gdyby to rzeczywiście był używany samochód, chociaż, co prawda, w tym domu nikt nigdy nie mieszkał.

Na drugim końcu tej samej działki stoi prototyp bloku mieszkaniowego, zamówionego w BUMIE przez Grupę Hyde z wykorzystaniem tej samej technologii. Ponieważ tego systemu jeszcze nie stosowano w Wielkiej Brytanii, BUMA zaoferowała się zbudować prototyp na własnym terenie tak, aby go można było oglądać i poddawać próbom. W ramach działań, które możnaby odebrać jako dodatkowe środki, służące wzmocnieniu zaufania ze strony Grupy Hyde, BUMA sprzedała już wszystkie lokale i kiedy Inside Housing odwiedził plac budowy w czerwcu, w niektórych mieszkaniach mieszkali już ludzie.

W zeszłym miesiącu Grupa Hyde stała się posiadaczem prawdziwego domu w stylu McCoy – czteropiętrowego bloku, składającego się z ośmiu mieszkań, który ma stanąć w południowej części Londynu. Transport prefabrykowanych mieszkań z Polski do Stockwell może wydawać się trochę zbyt daleko idącym potraktowaniem koncepcji produkcji domów poza placem budowy, ale w tym wypadku współpraca jest wynikiem zbieżności motywów działania Grupy Hyde, BUMY oraz architekta Andrzeja Ogorzałka, twórcy tych domów.

Szybka reakcja
Zaledwie dwa lata temu Housing Corporation będąc organem nadzorującym w stosunku do Grupy Hyde wystąpiła z propozycją do jej szefa, Charliego Adamsa, który wówczas przewodził grupie G15, zrzeszającej stowarzyszenia budownictwa mieszkaniowego w ramach programu RAPID (reagowania na rosnące potrzeby mieszkaniowe poprzez stosowanie innowacyjnych rozwiązań projektowych). Zaproponowano, aby Adams zaczął rozglądać się za koncepcją budowy domów, które możnaby stawiać na terenach dostępnych w krótkich okresach czasu, a następnie demontować i wznosić ponownie gdzie indziej.

Był to pomysł, którym już wówczas interesował się Andrzej Ogorzałek. Grupa Hyde zleciła firmie PCKO Architects, w której Andrzej Ogorzałek jest jednym z członków rady nadzorczej, zaprojektowanie takiego systemu budowy domów dla kluczowych pracowników sfery budżetowej. Tymczasem BUMA, która powstała w 1991 roku, była właśnie w trakcie opracowywania systemu, opartego na bardzo podobnych zasadach.

Po upadku komunizmu w 1989 roku, turyści zaczęli w coraz większej liczbie przybywać do Krakowa, chlubiącego się XI-wiecznym zamkiem, górującym nad miastem, wielkim i malowniczym rynkiem oraz niezniszczonym Starym Miastem. Podczas jednak, gdy turystów przyciągała historia i piękno miasta, BUMA paliła się do skorzystania z możliwości prowadzenia interesów handlowych, jakie stwarzała nowa sytuacja polityczna. Spółka zaczęła opracowywać systemy prefabrykowanego budownictwa.

Andrzej Ogorzałek, który działa w Middlesex, ale który pochodzi z Krakowa zetknął się z systemem BUMY i zdał sobie sprawę, że może to być rozwiązanie zarówno dla jego własnych oczekiwań, jak i wymagań stawianych przez Grupę Hyde.

Architekt podkreśla zalety metod BUMY. System zakłada budowanie modułów z wykorzystaniem stalowego szkieletu konstrukcyjnego. Elementy te są transportowane w postaci całkowicie wykończonych modułów przestrzennych, a nie płaskich paczek, jak w innych systemach. Instalacje i wyposażenie montuje się w całości w fabryce, podobnie jak obudowę zewnętrzną. Jedyne, co pozostaje do zrobienia na placu budowy, to skręcenie modułów ze sobą. W projektach, opracowanych przez Ogorzałka dla Grupy Hyde, każde mieszkanie składa się z dwóch modułów, z dodatkowym modułem dla klatki schodowej na każdej kondygnacji.

"Budowanie domów metodą tradycyjną na placu budowy, w deszczu, przy niesprzyjających warunkach atmosferycznych nie zapewnia odpowiedniej jakości" – twierdzi Ogorzałek. "Jednocześnie ludzie odchodzą z przemysłu budowlanego z powodu trudnych warunków pracy, a to zaostrza problem braku fachowców". Fakt, że prawie wszystkie roboty prowadzi się w fabryce nie tylko poprawia jakość, ale oznacza, że czas potrzebny na wybudowanie budynków ulega radykalnemu zmniejszeniu. Obiekt w Stockwell postawiono w zaledwie cztery dni. "Projektowanie tych budynków trwa dość długo, ponieważ każdy pojedynczy szczegół trzeba rozwiązać przed przystąpieniem do robót w fabryce" – wyjaśnia Ogorzałek. "Ale z chwilą, kiedy się z tym wszystkim uporamy, sama produkcja w fabryce przebiega bardzo szybko." Jednocześnie na placu budowy wylewane są fundamenty. "Budowanie w centrum miasta stwarza całe mnóstwo dolegliwości dla okolicznej ludności. Ciężkie pojazdy hałasują. Czasem budowa może potrwać rok. Oznacza to rok niewygody – korki uliczne, uciążliwość dla mieszkańców. Jeżeli potrafimy skrócić ten proces z jednego roku do jednego tygodnia, to będzie to fantastyczne osiągnięcie w kategoriach korzyści dla lokalnej społeczności".

Mike Kirk przyklaskuje jakości, która płynie z budowy mieszkań w kontrolowanym środowisku fabrycznym, jak i prędkości ich stawiania na placu budowy, oraz również temu, że Grupa Hyde była w stanie zaadaptować metodę BUMY dla swoich własnych potrzeb. "Pomimo, iż metoda budowy została opatentowana przez BUMĘ, budynek w bardzo znacznym stopniu zaprojektowano zgodnie z naszymi normatywami zasiedlenia i specyfikacjami technicznymi" – mówi Mike Kirk. "I do tego jest to budynek zaprojektowany przez architekta".

Dla Grupy Hyde ważne są także korzyści, związane z kosztami. "Przemysł budowy domów modułowych w Wielkiej Brytanii rozwija się bardzo wolno i w niewielkim stopniu. Koszt budownictwa modułowego przekracza koszt budowy tradycyjnej" – wyjaśnia Polakom Mike Kirk podczas prezentacji w siedzibie BUMY.

Koszty robocizny są w Polsce sześć razy niższe niż w Wielkiej Brytanii, a system modułowy jest o co najmniej 10% tańszy niż budownictwo tradycyjne i o 20% tańszy od brytyjskich domów modułowych.

W dalszym ciągu wiele wydatków trzeba ponieść na terenie Wielkiej Brytanii (brytyjskie firmy wykonują większość prac przygotowawczych na placu budowy w Londynie), lecz są i inne korzyści z budowy domów w Krakowie. Wyposażenie kuchni i łazienek pochodzi z IKEI, ale jest zamawiane na terenie Polski. Mike Kirk mówi, iż takie rozwiązanie jest znacznie tańsze (w normalnych warunkach Grupy Hyde nie stać byłoby na zakup wyposażenia w IKEI) i posiada tę dodatkową zaletę, iż w razie potrzeby mieszkańcy mogą wymieniać jego elementy.

Istnieją też słabsze bariery kulturowe w Polsce wobec takiego rodzaju systemu, który chce rozwijać Grupa Hyde. "Wydaje nam się, że w tym kraju [w Polsce]) jest silniejsza tradycja, jeżeli idzie o zwrot w stronę budownictwa modułowego, zwłaszcza w ostatnich latach" – dodaje Kirk.

I rzeczywiście: kiedy odwiedzamy prototypowe mieszkania i rozmawiamy z ich nowymi mieszkańcami, to – pomimo bariery językowej – chętnie i entuzjastycznie mówią o nich. Gdy pytam Agnieszkę Muc, która mieszka w jednym z mieszkań z mężem i dwoma synkami, czy ma jakieś obawy w związku z tym, iż mieszka w domu, którego stawianie zajęło zaledwie kilka dni, spogląda na mnie tak, jakby to było nieco dziwne pytanie. "Nasza rodzina potrzebowała jak najszybciej nowego mieszkania" – wyjaśnia. "Jakość tego budynku jest bardzo dobra, izolacja jest w porządku. Nie słyszę żadnych kroków na klatce schodowej. Zapewniono nas, że konstrukcja będzie dobra, że wszystko będzie odporne, solidne i niezawodne, a my zaufaliśmy firmie".

Złożone negocjacje
Mike Kirk mówi, iż prowadzenie negocjacji z zagraniczną firmą, przyzwyczajoną do innych standardów, nie mówiąc już o innym języku, było przez cały czas kwestią złożoną. Z pewnością pomocna okazała się obecność architekta, mówiącego płynnie po polsku i po angielsku.

Ale z chwilą dokonania uzgodnień, budowa pierwszych ośmiu mieszkań w fabryce BUMY nie trwała długo. W chwili, kiedy przyjechaliśmy do Krakowa w czerwcu, firma już od maja pracowała nad modułami i była bliska zakończenia robót.

Sama fabryka nie wygląda tak, jak sobie wyobrażałam. Nie ma tu warczących maszyn ani automatycznej linii produkcyjnej. Szef Grupy BUM, Jacek Michalski, wyjaśnia, że do upadku komunizmu w tej fabryce produkowane były meble.

Firma chciałaby wprowadzić większą automatyzację, ale musi mieć pewność, że pojawi się popyt, który zrównoważy takie dodatkowe koszty. "W chwili obecnej mamy taki sam standard technologii jak Ford przy produkcji swojego modelu T: prawie wszystko wykonujemy ręcznie" – mówi Jacek Michalski.

"Wszystkie te rzeczy, które można zautomatyzować, są zautomatyzowane. Posiadamy specjalne giętarki do profili, specjalne maszyny do obróbki płyt drewnianych, ale to nie jest jeszcze automatyzacja".

"Jeżeli zainwestuje się tak dużo w urządzenia i automatyczne maszyny, to produkcja staje się bardziej kosztowna. Musimy to przeprowadzić w taki sposób, aby produkcja była tańsza, niż dzisiaj. Przekroczenie tej granicy jest bardzo łatwe".

Obecnie poszczególne komponenty są wytwarzane w różnych halach produkcyjnych a następnie składane razem. W trakcie naszej wizyty oglądamy niektóre z modułów gotowe do kontroli, podniesione nad poziomem posadzki i spoczywające na cegłach, następnie stawiane obok siebie tak, jak będą stać na placu budowy, w celu sprawdzenia, czy wszystko jest równe. Nawet tutaj w fabryce łatwo sobie wyobrazić je jako gotowe mieszkania, zwłaszcza, że wcześniej oglądaliśmy prototyp.

Kilka tygodni po naszej wizycie 22 ciężarówki jadą przez Europę i dowożą osiem mieszkań do Stockwell. Pojawia się kilka drobnych problemów technicznych związanych z prawidłowym ustawieniem fundamentów, ale w końcu blok jest gotowy zgodnie z obietnicą w ciągu czterech dni, a obecny na placu budowy minister budownictwa mieszkaniowego Keith Hill śledzi zwieńczanie całości dachem, nasadzanym na czteropiętrowy budynek.

W następnym miesiącu wprowadzą się pierwsi lokatorzy. Mieszkania zostaną zaoferowane po cenach najmu poniżej cen rynkowych kluczowym pracownikom sfery budżetowej, podobnie jak w przypadku kolejnej inwestycji – 18 mieszkań, które mają zostać wybudowane niedaleko stąd, w Camberwell, na początku przyszłego roku. Mike Kirk jest zadowolony z tego systemu i wierzy, iż wyjdzie on zwycięsko z egzaminu, jakiemu niewątpliwie zostanie poddany, zwłaszcza przez brytyjskich producentów, którzy mogą czuć się niezadowoleni z faktu, iż Grupa Hyde postanowiła skorzystać z zagranicznych rozwiązań.

"Mogą pojawić się uwagi krytyczne, jeżeli idzie o ciągłość dostaw i zarzuty, że przywozimy je aż z Polski. Ale wiele materiałów, które już stosujemy w Wielkiej Brytanii pochodzi z całego świata" – mówi, uprzedzając niektóre z argumentów.

Inną istotną sprawą dla Grupy Hyde będzie zapewnienie, aby mieszkania mogły stać się przedmiotem zastawu hipotecznego. W przyszłości Grupa Hyde chciałaby móc wykorzystywać system BUMY przy budowie mieszkań współwłasnościowych i ma nadzieję, że część jej oferty w ramach zakrojonej na skalę całego Londynu inicjatywy English Partnerhips będą stanowiły domy z BUMY. Ale to zależy od przekonania banków, że te domy stanowią bezpieczny zastaw dla kredytobiorców.

Charlie Adams jest przekonany, że ta metoda budowania nie nastręcza żadnych problemów i dodaje, iż ubezpieczyciele stowarzyszenia odnoszą się do systemu bardzo pozytywnie. Ale przyznaje, że przyszli nabywcy i najemcy mogą nabrać większego przekonania co do niezawodności prefabrykowanych domów niż klienci gdziekolwiek indziej w Europie.

Kiedy na rynku znajdą się takie domy przeznaczone do sprzedaży, będą one mieć charakter raczej stały, niż tymczasowy i zdaniem Kirka, różne inwestycje trzeba będzie wprowadzać na rynek w różny sposób. Przy domach stawianych na stałe, Grupa Hyde będzie podkreślać ich długookresową jakość, a nie fakt, iż teoretycznie można je rozebrać na kawałki. Chwytliwy slogan o "pierwszym właścicielu oraz niecałych 2.000 km przebiegu" nie stanie się prawdopodobnie częścią kampanii marketingowej.

Na przełaj: z Krakowa do Stockwell

Wiosna 2002
Szef Grupy Hyde, Charlie Adams podejmuje propozycję Housing Corporation zbadania możliwości w zakresie demontowanych domów mieszkalnych. Hyde zleca architektowi Andrzejowi Ogorzałkowi, jednemu z członków rady nadzorczej firmy PCKO Architects, zaprojektowanie wysokiej jakości mieszkań, spełniających te kryteria i dostępnych dla kluczowych pracowników sfery budżetowej.

Początek 2003
PCKO przedstawia Grupie Hyde firmę BUMA z Krakowa i proponuje, że opracowany przez nią system może zaspokoić potrzeby Grupy Hyde.

Kwiecień 2003
BUMA buduje modele części proponowanego budynku, zaprojektowanego przez PCKO w celu zaakceptowania ich przez Grupę Hyde.

Maj 2003
Charlie Adams oraz Mike Kirk z Grupy Hyde odwiedzają BUMĘ, zapoznając się z niektórymi z jej realizacji na terenie Krakowa. Uzgadnia się szczegóły budowy i specyfikacje techniczne dla ośmiu mieszkań przy Barling Court w Stockwell w południowym Londynie. Łączny koszt inwestycji to 675.000 GBP, z wyłączeniem kosztów działalności badawczo-rozwojowej. Grupa Hyde dostaje 175.000 GBP od Housing Corporation w ramach rządowego grantu przeznaczonego na zastosowanie nowoczesnych rozwiązań dla społecznego budownictwa mieszkaniowego.

Listopad 2003
BUMA rozpoczyna budowę prototypu budynku dla Barling Court, oferując postawienie go na własnym gruncie w Krakowie tak, aby go można było przetestować.

Maj 2004
BUMA rozpoczyna produkcję modułów dla Barling Court.

19 lipca 2004
Moduły są już na placu budowy w Stockwell, po przetransportowaniu ich z Polski na 22 ciężarówkach.

22 lipca 2004
Na budynku osadzany jest dach, a mieszkania są gotowe, poza balkonami, które dodaje się później.

6 września 2004
Oczekiwane przekazanie mieszkań pierwszym lokatorom.

Wersja oryginalna   |   Wstecz