Stawiamy na budynki kameralne
Dziennik Polski, 09.2003

Translation

Rozmowa z Dorotą Koźmińską – Prezesem Zarządu „DK-Buma Development” Sp. z o.o.

Od wielu lat aktywnie działa Pani na rynku budowlanym, jaki Pani zdaniem powinien być wizerunek dewelopera?
Deweloperzy to jedna z tych grup zawodowych, które stymulują regionalną gospodarkę. Wokół tej branży pracuje ogromna liczba ludzi i firm, by wspomnieć o projektantach i geodetach, producentach i sprzedawcach materiałów budowlanych, firmach wykonawczych i oczywiście bankach. Dzięki pracy deweloperów powstało w Krakowie w ostatnich latach mnóstwo naprawdę pięknych obiektów, lepiej niż przed laty zaprojektowanych, zbudowanych, lepiej też przygotowanych do sprawnego administrowania.
Warto o tym przypominać, bo za rzadko pisze się w prasie o dobrych przykładach, za często o „wątpliwym” prestiżu naszej branży, przedstawiając ją jako czyhająca na pieniądze klientów.
Miałam przyjemność przez siedem lat kierować Krakowskim Oddziałem Polskiego Stowarzyszenia Budowniczych Domów, dlatego wiem, że grono tutejszych deweloperów to profesjonaliści dobrze pracujący w bardzo trudnym zawodzie, który wymaga połączenia wiedzy z wielu dziedzin.

W ostatnich latach do Krakowa dotarły przedsiębiorstwa deweloperskie działające na większa skalę, z większym kapitałem, który może dawać przewagę w walce o rynek. Czy Państwo nie obawiacie się, że po wejściu do Unii Europejskiej mogą pojawić się jeszcze potężniejsi „gracze”?
Uważam, że nie mamy się czego obawiać – firmy solidne, z tradycjami, doświadczeniem i dobrą opinią, mające dobre rozeznanie na lokalnym rynku zawsze będą miały na nim swoje miejsce. Ponadto moim zdaniem wielkim firmom światowym nie będzie zależeć na inwestowaniu w naszym regionie; jest to rynek o dość ograniczonej chłonności, nie można sprzedać tu setek czy tysięcy mieszkań w krótkim czasie. Wielcy deweloperzy są tego świadomi. Mamy już natomiast w Krakowie przedsiębiorstwa średniej wielkości i z powodzeniem udaje się pogodzić ich współistnienie z mniejszymi, często rodzinnymi firmami deweloperskimi.
Jakieś zmiany muszą niewątpliwie nastąpić, ale jestem dobrej myśli co do przyszłego, wspólnego rynku. Konkurencja to najlepszy sposób regulacji zasad funkcjonowania podmiotów gospodarczych. Mam tu na myśli też konkurencję wśród instytucji finansujących budowę i zakup nieruchomości – oferty kredytowe dla deweloperów i klientów. Rynek ofert kredytowych dla klientów szybko się rozwija, oprocentowanie kredytów, co prawda zbyt powoli, ale spada – gdyby nie dość zamożne społeczeństwo moglibyśmy uważać, że jesteśmy na dobrej drodze do osiągnięcia standardów światowych, gdzie 100% zakupów nieruchomości finansowane jest z kredytu. Banki jednak zajęły się łatwiejszym zadaniem: finansowaniem naszych klientów, nie mają ofert dla deweloperów.

Co musi lub powinno się zmienić na rynku mieszkaniowym?
Oferty polskich deweloperów nie różnią się poziomem od firm za granica. Umiemy tak samo dobrze przygotować inwestycję, mamy bardzo dobrych projektantów, dostęp do tych samych materiałów budowlanych wykonawstwo na tym samym poziomie. Nasz i zagraniczny rynek różnią się popytem i poziomem dostępności mieszkań i domów. Trzeba odróżnić potrzeby od popytu. Popyt sprowadza się do za małej grupy klientów, którzy mogą udźwignąć finansowo ciężar zakupu mieszkania, zaś faktyczne potrzeby mieszkaniowe są tak duże, że przy prawidłowo działających mechanizmach finansowania żadna obca konkurencja nie byłaby w stanie krakowskim firmom zaszkodzić!

Często słyszy się narzekania, że pracę inwestorów dodatkowo utrudniają nieprzyjazne procedury i opieszałość urzędów. Czy środowisko krakowskich deweloperów, dość przecież silne, a zatem mające możliwości lobbowania w urzędach, stara się w jakiś sposób wpłynąć na poprawę ich funkcjonowania?
Wydawać by się mogło, że urzędy są stroną w przygotowaniu i realizacji inwestycji, która z oczywistych powodów powinna współpracować, a nie utrudniać życie deweloperom, są do tego właśnie celu powołane i finansowane z naszych podatków. A jednak wciąż czekamy w Krakowie, (bo w innych miastach jest lepiej) na to, żeby procedury administracyjne i formalno-prawne przeprowadzane były sprawnie i w pełni profesjonalnie po to, aby inwestycje mogły powstawać szybko. Nie jest tajemnicą, że czas pozyskiwania kompletu decyzji i zatwierdzeń wpływa na koszty inwestycji, choć zbyt rzadko się o tym mówi. Jeśli firma „czeka” to nie zawiesza działalności tylko „jest i kosztuje” – pieniądze z niej wypływają, a nic nie wpływa. Ten koszt funkcjonowania „na jałowym biegu” podnosi ceny mieszkań albo zmniejsza rentowność firmy deweloperskiej, na ogół jedno i drugie.
Wracając do pytania – oczywiście, próbujemy poprzez Stowarzyszenie wpływać na poprawę funkcjonowania urzędów. Przed wyborami samorządowymi spotkaliśmy się ze wszystkimi kandydatami na prezydenta miasta. Nie da się jednak ukryć, że dziś wciąż występujemy z pozycji petenta. Ostatnio nastąpiła zmiana na stanowisku szefa najbardziej nas interesującego Wydziału Architektury i Urbanistyki; szczerze życzę powodzenia nowemu Dyrektorowi.

„DK-Buma Development” Sp. z o.o. jest nowym inwestorem, choć sama nazwa z pewnością wydaje się znana mieszkańcom naszego miasta.
DK-Buma Dewelopment współtworzy grupę firm BUMA. Grupa BUMA działa na rynku budownictwa mieszkaniowego od 1991 roku. Wybudowała ponad 230 domów jednorodzinnych oraz ponad 1500 mieszkań. „DK-BUMA” łączy deweloperskie doświadczenie grupy BUMA z doświadczeniami jej właścicieli. Jestem jednym z właścicieli firmy i chętnie przedstawię się czytelnikom nieco bliżej: jestem architektem. W latach dziewięćdziesiątych kierowałam krakowską filią kompanii budowlanej PHENIX, największego dewelopera i producenta budynków jednorodzinnych we Francji, znanej z realizacji osiedli domów jednorodzinnych w Rząsce. Potem byłam organizatorem i dyrektorem krakowskiego oddziału firmy WARBUD S.A. – potentata na polskim rynku wykonawstwa budowlanego, największej firmy wykonawczej w Polsce. Mam więc doświadczenia projektowe, deweloperskie i wykonawcze. Mojego wspólnika, Jacka Michalskiego nie trzeba w Krakowie przedstawiać, bo jest właścicielem firm Grupy BUMA i znanym krakowskim przedsiębiorcą. Jako jeden z najbardziej doświadczonych deweloperów w Polsce ma w swoim dorobku realizację kilkunastu osiedli mieszkaniowych. Od lat pasjonuje się tworzeniem nowoczesnych technologii budowlanych. Jest Prezesem zarządu głównego Polskiego Stowarzyszenia Budowniczych Domów, najliczniejszej organizacji zrzeszającej profesjonalnych uczestników rynku nieruchomości mieszkaniowych.

„Grupa BUMA” zaczynała od osiedli mieszkań i domów hipotecznych, w pewnym momencie skoncentrowała się na realizacji mieszkań w systemie TBS, na które w tym czasie zaczął się boom. Technologia szkieletu stalowego wydaje się idealna dla tego rodzaju budownictwa, gdzie klienci chcą szybko otrzymać mieszkania. Czy więc powrót na rynek mieszkań hipotecznych wiąże się z obecnymi kłopotami TBS-ów?
Powrót na rynek deweloperski i charakter naszej ofert jest wynikiem naszych doświadczeń, oceny rynku i aktualnej oferty BUMY jako producenta domów jednorodzinnych i budynków wielorodzinnych. Przygotowaliśmy dwie oferty osiedli dla niebanalnych klientów, budujemy osiedla dla osób ceniących „indywidualny”, a nie „anonimowy” styl życia i mieszkania, uważamy bowiem, że marzeniem wielu ludzi jest teraz „ucieczka” z bloków, nawet nowych i kolorowych, ale przeludnionych, do miejsc dających większy komfort życia. Oferujemy równolegle dwie propozycje: kameralny zespół domów mieszkań MAŁA GÓRA i osiedla domów jednorodzinnych DĘBOWY PARK.
Zespół budynków wielorodzinnych MAŁA GÓRA jest pod każdym względem wyjątkowy: świetnie dostępny komunikacyjnie, a jednocześnie zlokalizowany w ciszy i spokoju. Leży na granicy nowego i starego Bieżanowa, w części miasta, która dzięki już wykonanym i planowanym inwestycjom drogowym, handlowym i usługowym, staje się świetnym miejscem do mieszkania. Zespół to tylko 36 mieszkań w czterech dwupiętrowych budynkach położonych w ogrodach. Dwa budynki są identyczne z powstającymi obecnie w Londynie, projektowało je wielokrotnie nagradzane w Anglii za jakość projektów londyńskie biuro architektoniczne PCKO prowadzone przez Andrzeja Ogorzałka. Można powiedzieć, że budynki charakteryzują się „zachodnim” stylem, z naciskiem na komfort, a dużą rolę odgrywa „apartamentowa” struktura mieszkań. Ponieważ na każdej kondygnacji są tylko dwa mieszkania, każde z nich jest doskonale, z trzech stron, naświetlone. Będzie zainstalowana mechaniczna wentylacja, mieszkania będą się wyróżniać ogromnymi, przeszło dziewięciometrowymi balkonami oraz np. systemem przesuwnych żaluzji, chroniących z kolei przed nadmiarem światła, bo skądinąd wiadomo, że zbyt duże nasłonecznienie pomieszczeń także bywa problemem.
Dwa pozostałe domy zaprojektowała katowicka pracownia Czora & Czora, wyróżniająca się umiejętnym łączeniem urody i funkcjonalności budynków. Zespół jest perfekcyjnie zaplanowany; domy położone są w strefie ruchu wyłącznie pieszego, bezpiecznego dla dzieci i sprzyjającego odpoczynkowi. Każde z mieszkań będzie miało swoje miejsce na zamkniętym parkingu. Tak mały zespół da mieszkańcom poczucie bezpieczeństwa i wspólnoty w tym najlepszym sensie: bycia u siebie.

Komfort jak wiadomo kosztuje. Budynek zaprojektowany został przez uznanego zachodniego projektanta, mieszkań na działce jest mało, czy fakty te nie wpływają negatywnie na cenę oraz późniejsze koszty użytkowania?
Koszty użytkowania z całą pewnością nie będą większe niż przeciętnie, choćby dlatego, że budynki są doskonale docieplone, zamontowano okna o niskim współczynniku emisji, wszystkie media są indywidualnie opomiarowane – eksploatacja wiec nie będzie pustoszyć kieszeni mieszkańców. Co do projektu angielskiego: koncepcja była adaptacją modelu londyńskiego, a projekt budowlany powstał w Polsce; ponadto chciałabym podkreślić, że dobry projekt nie musi automatycznie oznaczać projektu drogiego – ważniejszy jest raczej twórczy sposób myślenia, który nie przekłada się wprost na wysoką cenę.

Myślałem także o tym, ze mała liczba mieszkań oznacza większą cenę gruntu przypadającą na każde z nich. Jak skalkulowaliście Państwo koszty?
Konstruując cennik, braliśmy oczywiście pod uwagę zarówno nasze koszty, jak i realia rynkowe. Musimy mieć przecież na uwadze to, czy proponowana cena zostanie przez rynek zaakceptowana, jestem przekonana, że zaoferowaliśmy bardzo atrakcyjne ceny, uzależnione od kondygnacji, ale koszt żadnego z mieszkań nie przekracza 2900 zł za m2 brutto. Mieszkania na parterze kosztują 2500 zł za m2, a oferują, dzięki charakterowi zespołu, zupełnie inny standard niż mieszkania na parterze w zwykłym bloku. Mieszkania oddawane będą w stanie tzw. „deweloperskim”, czyli bez wykończonych podłóg, malowania czy tapetowania, z wszystkimi przyłączami, ale bez białego montażu. Oczywiście na życzenie klienta możemy wykończyć mieszkanie.

Obserwując sytuację w Krakowie, często można zresztą dostrzec taką sekwencję wydarzeń, kiedy to któryś z deweloperów odgrywa rolę pioniera z mniejszymi lub większymi kłopotami budując w mało jeszcze popularnym rejonie, potem zaś jak grzyby po deszczu wyrastają inwestycje konkurentów.
Potwierdzają to moje pierwsze doświadczenia z firmy „PHENIX Polska” z 1991r., kiedy to francuscy szefowie kompanii ze szczerą troską dopytywali się, czy w podkrakowskiej Rząsce ktokolwiek będzie chciał mieszkać. Mam przyjemność tam mieszkać od 10 lat i widzę, jak bardzo krakowianie cenią sobie tą lokalizację. Wskazanie zalet, „wylansowanie” jakiegoś miejsca to jedno z zadań dewelopera.
To dobry moment naszej rozmowy na prezentację naszej drugiej oferty: osiedla domów jednorodzinnych, które nazwaliśmy DĘBOWY PARK. Nie bez przyczyny, na terenie osiedla i w otoczeniu rośnie wiele pięknych drzew: dęby brzozy i olchy. W sąsiedztwie domy jednorodzinne przy cichej ulicy Jana Korepty budujemy osiedle dla wymagających klientów, dajemy im możliwość zamówienia domu z katalogu jak luksusowego auta, wyboru wśród wielu opcji i „dostawy do domu na zamówienie”. Zdejmujemy mordęgę zatwierdzania dokumentów, prowadzenia i nadzoru nad indywidualną budową, zabezpieczamy przed przypadkowym sąsiedztwem. Nasi klienci będą mieszkać w dobrym towarzystwie, bezpiecznym i komfortowym otoczeniu, ciesząc się własnymi ogrodami w mieście.

Będziecie Państwo budować w dwóch różnych technologiach. Dlaczego?
Nowością jest oferowanie wyboru technologii budowy domu lub mieszkania: można je u nas kupić zbudowane w technologii keramzytowych modułów przestrzennych lub tradycyjnie wybudowane z pustaków ceramicznych. Te pierwsze powstają szybciej i w warunkach hali fabrycznej, suchej i ciepłej, niezależnie od pogody. Tradycyjne buduje się dłużej, lecz zdecydowaliśmy dać klientom wybór i nie przekonywać do nowoczesności klientów przywiązanych do tradycji.

Jakie ma to znaczenie dla nabywców? Wszelkie badania preferencji polskich klientów wskazują ich upodobanie do technologii tradycyjnej – dom po prostu powinien być murowany.
Otóż w naszym przypadku większe zainteresowanie budzi jednak budynek w technologii modułowej. Na pewno nie bez znaczenia jest tu czas oczekiwania na mieszkanie, bo na rynku brakuje ofert z krótkim terminem realizacji. Poza tym technologia sprawdziła się w realizacjach: już kilka tysięcy osób mieszka w budynkach powstałych w technologii BUMY.

Jakie są Państwa plany dotyczące działalności w Krakowie? Jaką chcielibyście zająć pozycję na rynku?
W zakresie działania spółki jest przygotowywanie różnej wielkości osiedli domów wielo- i jednorodzinnych, tak zwane budynki „plombowe”, budynki apartamentowe oraz przygotowanie terenów pod inwestycje. Planujemy już kolejne realizacje, zarówno w ścisłym centrum jak i na terenach poza miastem. Wierzę, że nasza pozycja na rynku będzie rosła wraz ze wzrostem zamożności społeczeństwa, czego sobie i klientom życzę.

Dziękuję za rozmowę.      
Rozmawiał Robert Borzym      

Translation   |   Wstecz