Czas na inwestycje
Dziennik Polski, 03.09.2003

Translation

Powstające dziś w Krakowie obiekty o charakterze komercyjnym stanowią efekt zmian, które nastąpiły na krajowym rynku nieruchomości

Zjawiskiem charakterystycznym dla rozwoju dużych miast jest przyrost, zwłaszcza w ich centralnych dzielnicach, powierzchni o charakterze stricte komercyjnym, a najczęściej – biurowym. W Stanach Zjednoczonych kształtuje ono charakter wielkich metropolii, których dzielnice śródmiejskie (tzw. down-town) tworzą skupiska biurowców, pustoszejących całkowicie w okresie weekendu.

W Europie, podobnie zresztą jak i w Polsce, zjawisko komercjalizowania powierzchni służących do niedawna niemal wyłącznie do celów mieszkalnych staje się coraz powszechniejsze. Dobrym przykładem może być Frankfurt nad Menem, przeobrażający się w finansową stolicę Unii Europejskiej. Centrum tego miasta coraz bardziej przypomina centralne dzielnice amerykańskich metropolii.

W naszym kraju wielkie budynki biurowe zaczynają na razie dominować tylko nad śródmiejską, mieszkalną zabudową Warszawy. Nie można mieć złudzeń: za kilka lat rejon Pałacu Kultury i Nauki przypominać będzie bardziej Manhattan niż zaciszne praskie Waclawskie Namesti. Krakowowi, ze względu na jego szczególny, historyczny charakter, takie zmiany prawdopodobnie nie grożą. Ale i w nim zmieni się funkcja śródmieścia, które siłą rzeczy musi dostosować się do zachodzących przeobrażeń wynikających również z jego metropolitalnych funkcji.

Wydarzeniem przełomowym będzie budowa tzw. Nowego Miasta. Analitycy krakowskiego rynku nieruchomości przewidują, iż pierwsze duże powierzchnie biurowe pojawią się w rejonie Krakowskiego Centrum Komunikacyjnego w roku 2006. – Kraków – zdaniem Rafała Oprochy z CB Richard Ellis, międzynarodowej firmy zajmującej się obsługą rynku nieruchomości – postrzegany jest jako atrakcyjne miejsce do inwestowania, składa się na to fakt, iż w mieście tym dostępni są doskonale wyedukowani specjaliści, a ceny powierzchni nie są jeszcze tak wysokie, jak na przykład w stolicy.

Otwarty na świat
Specyfika miasta, którego ścisłe centrum znajduje się pod absolutna ochroną, powoduje, że duże inwestycje o charakterze komercyjnym lokalizowane są w pewnym oddaleniu od starego miasta. Symptomem zmian zachodzących w mieście są pierwsze, wielokondygnacyjne inwestycje powstające w atrakcyjnych rejonach Krakowa. Jedną z największych jest nowy 17-kondygnacyjny obiekt przy ul. Bratysławskiej, realizowany przez Contract Projekt, dwukrotnego laureata konkursu Budowa Roku. – Budynek ten – podkreśla dyrektor Piotr Murczyński – łączy kilka funkcji, zdajemy sobie bowiem sprawę, że mieszkańcy takich dużych domów mają określone codzienne potrzeby, które często chcieliby zaspokoić na miejscu. Stąd konstruując program użytkowy części komercyjnej i szukając nabywców lub najemców lokali użytkowych staramy się, aby oferowane przez nich usługi miały maksymalnie użyteczny charakter. Drugie piętro w budynku przy ul. Bratysławskiej zajmować będzie m.in. firma oferująca specjalistyczne usługi medyczne. Powstaną w nim również sklepy. Największą halę o pow. 1100 m kw. przeznaczymy na działalność handlową, tworząc odpowiednik „Giganta”.

Dolne kondygnacje budynku przy ul. Bratysławskiej mają charakter użytkowy. Przestrzenie lokali biurowych można dowolnie konfigurować, uzyskując duże powierzchnie do 600 m kw. – Budynek wyposażony jest – akcentuje dyr. Krzysztof Jacek z Contract Projektu – w najnowocześniejsze łącza teletechniczne umożliwiające kontakt ze światem.

Jego bardzo mocnym atutem jest jeden z największych podziemnych parkingów w mieście, dwupoziomowy, w którym znajduje się 250 miejsc postojowych. Wyjątkowy charakter tego obiektu, zgodny z trendami występującymi dziś na rynku nieruchomości, polega m.in. na możliwości zamieszkania w nim, prowadzenia działalności gospodarczej oraz łatwego komunikowania się z otoczeniem.

Pomimo skali, w jakiej wzniesiono budynek przy ul. Bratysławskiej (znajduje się w nim ponad 300 mieszkań, jednak zastosowane rozwiązania architektoniczne powodują, że wnętrza klatek schodowych mają kameralny charakter) unikatowa inwestycja finalizowana jest z pomyślnym skutkiem. – Nie pomyliliśmy się – podkreśla Krzysztof Jacek – w ocenie rynku, choć obiekt był realizowany w trudniejszej sytuacji gospodarczej. Budynek sprzedaje się bardzo dobrze, pozostało w nim już niewiele wolnych lokali.

„Galileo” z krzemowej doliny
Zwiastunem przemian jest budynek biurowy Galileo, który w Krakowie zbudowała firma GTC (generalnym wykonawca był WARBUD S.A.). Obiekt zaprojektowany przez biuro DDJM, którym zarządza firma Sodexho, ma ponad 10 tys. m kw. powierzchni. – Duże zainteresowanie tym obiektem – stwierdza Rafał Oprocha z CB Richard Ellis Polska – wykazują firmy reprezentujące sektor wysokich technologii oraz finansowy. W tym rejonie zresztą tworzy się rodzaj „krzemowej doliny”, w sąsiedztwie mamy m.in. Solidex i ComArch. Jednym z najemców w naszym budynku jest Deltavista Holding.

Biurowe przestrzenie typu open-space można w dowolny sposób kształtować. Na każdym piętrze znajdują się węzły sanitarne oraz czterorurowa instalacja klimatyzacyjna pozwalająca ponadstandardowo dogrzewać i chłodzić pomieszczenia. – Nasz budynek – podkreśla Wojciech Siwek, kierownik techniczny obiektu – obsługuje kilku operatorów Internetu, którzy są w stanie sprostać wszelkim życzeniom, jeśli chodzi o szybkość transmisji danych. Możliwość instalowania dużych urządzeń cyfrowych stwarza nośność stropów, która przekracza 500 kg na m kw. Duże znaczenie dla wykorzystania pomieszczeń ma fakt, iż przestrzeń pomiędzy podłogą a sufitem podwieszanym wynosi aż 3 m. Na każdym poziomie, mimo klimatyzacji, można otworzyć okna.

W „Galileo”, w którym zainstalowano szybkobieżne windy nowej generacji, znajduje się lunch-bar, a także parking podziemny z 98 miejscami postojowymi (150 znajduje się na zewnątrz). Budynek stanowi pierwszy z czterech etapów realizacji dużego zespołu biurowego. GTC – którego dziełem jest m.in. zbudowany w stolicy Mokotów Biznes Park (o pow. 110 tys. m kw.) oraz Galeria Mokotów – będzie budował również Galerię Kazimierz.

Propozycja partnerstwa publiczno-prywatnego
W podobnej odległości od centrum miasta, przy ul. Wadowickiej 6, powstaje w Krakowie duży kompleks Buma Square. – Jest to obecnie – podkreśla Piotr Michalski, dyrektor tej inwestycji – największy w mieście obiekt o charakterze biurowym, którego powierzchnia wynajmowana będzie wynosić ok. 35 tys. m kw.

 Chcielibyśmy, aby nasz zespół biurowy był maksymalnie przyjazny dla pracujących w nim osób, stąd oferowane będą tu usługi (m.in. komputerowe, rachunkowe, prawne, kosmetyczne, gastronomiczne), które pozwolą na miejscu, bez wychodzenia z obiektu, załatwić wiele spraw. Już dziś w Buma Square znajduje się bank, poczta, sklep z prasą, lunch-bar, a w przyszłości powstanie duża restauracja, kawiarnia i pub.

W planach realizacyjnych Buma Square, którego budowa zakończy się pod koniec przyszłego roku, znajduje się m.in. klub rekreacyjny z basenem, jacuzzi, saunami suchą i parową. W obiekcie powstającym przy ul. Wadowickiej 6 znajdzie się również duże centrum kongresowe z salą widowiskowo-kongresową na 600 osób. – Nie jest to przedsięwzięcie o charakterze typowo komercyjnym – stwierdzają przedstawiciele Bumy. Utrzymanie takich obiektów jedynie z czynszów jest niemożliwe. Stąd też chcielibyśmy, aby było ono zrealizowane w formie partnerstwa publiczno - prywatnego z udziałem gminy, gdyż jak wiadomo w mieście brakuje dużego obiektu, który mógłby być miejscem spotkań, konferencji, kongresów i ściągać nowych turystów do naszego miasta. Mamy nadzieję, że na taki cel uda się pozyskać środki również z funduszy europejskich.

Jakim cechom powinien odpowiadać współczesny obiekt biurowy? – Powinien być przede wszystkim – podkreśla Piotr Michalski – wygodny, czyli taki, w którym można pozostawić bez obaw samochód, całkowicie bezpieczny dla użytkowników. Buma Square dysponuje ponad 550 miejscami na monitorowanych parkingach.

Wszystkie współcześnie realizowane obiekty o charakterze komercyjnym powstają w bezpośrednim sąsiedztwie dużych węzłów komunikacyjnych i tras tranzytowych. Ceny wynajmu powierzchni są zróżnicowane i kształtują się na poziomie 8 – 20 euro za m kw., zależą bowiem od wielkości wynajmowanej powierzchni i długości zawartej umowy. Opisane inwestycje niewątpliwie stanowią symbol zmian, jakie nastąpiły w ostatnim czasie na krajowym rynku nieruchomości, który coraz bardziej zbliża się do standardów zachodnich.

Janusz Michalczak     

Translation   |   Wstecz